Il settore dei fondi immobiliari italiani si evolve in direzione della sostenibilità. La Relazione annuale della Banca d’Italia evidenzia come una quota crescente dei fondi chiusi operanti nel comparto immobiliare sia ormai orientata a criteri ambientali, sociali e di governance (ESG). Le strategie si concentrano in particolare su immobili energeticamente efficienti, riqualificazioni ambientali di edifici esistenti e progetti in linea con la tassonomia UE. Nel 2023, il 15% circa dei fondi immobiliari riservati attivi in Italia – su un totale di oltre 600 veicoli – si è dotato di politiche esplicite di sostenibilità ambientale, con un incremento del 60% rispetto al 2021. In termini patrimoniali, si tratta di una quota che vale oltre 10 miliardi di euro di asset gestiti, riferibili a operazioni con finalità ambientale esplicita.
Riqualificazione energetica e criteri ambientali certificati
Le nuove linee di sviluppo dei fondi immobiliari puntano sempre più su edifici ad alte prestazioni energetiche. Gli investimenti si concentrano su immobili già in classe A o B, oppure su progetti di ristrutturazione capaci di migliorare significativamente le classi energetiche, secondo criteri misurabili. Cresce l’adozione di certificazioni ambientali riconosciute a livello internazionale, come Leed (Leadership in energy and environmental design), Breeam (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), Well, per gli standard legati al benessere negli spazi lavorativi. Circa il 70% dei fondi con obiettivi ESG utilizza almeno una certificazione ambientale per qualificare gli asset immobiliari in portafoglio. Ciò consente non solo di migliorare la resilienza degli investimenti nel tempo, ma anche di rendere più agevole l’accesso al credito da parte delle sgr.
Rigenerazione urbana e sostenibilità sociale
Oltre agli aspetti ambientali, si diffonde anche l’integrazione di elementi sociali e territoriali nelle politiche di investimento. I fondi immobiliari a vocazione Esg tendono a operare in contesti di rigenerazione urbana, promuovendo la riqualificazione di aree degradate o semi-abbandonate con progetti residenziali, commerciali o misti. Più di 50 progetti attivati nel 2023 sono riconducibili a interventi di rigenerazione urbana sostenibile, prevalentemente in grandi città del Nord Italia, come Milano, Bologna e Torino, ma anche in centri urbani di media dimensione.
Le sgr italiane si attrezzano: nuovi prodotti per clienti Esg oriented
La crescente domanda di fondi immobiliari sostenibili sta spingendo le società di gestione del risparmio (sgr) a sviluppare prodotti dedicati, spesso costruiti su misura per investitori istituzionali. Questi prodotti integrano parametri Esg già in fase di selezione e due diligence degli asset, e prevedono politiche di investimento orientate alla transizione energetica e alla resilienza climatica. Secondo le rilevazioni della Banca d’Italia, il numero di fondi immobiliari con classificazione articolo 8 o 9 ai sensi del regolamento Sfdr è raddoppiato in due anni, con un’ulteriore crescita prevista nel 2024 grazie all’allineamento con la Csrd e agli orientamenti della Consob.
Performance, resilienza e rischio: la sostenibilità come leva di valore
Bankitalia evidenzia come l’integrazione dei criteri Esg nel comparto immobiliare sia percepita anche come strumento di gestione del rischio e di valorizzazione degli asset. Gli immobili sostenibili mostrano una maggiore resilienza agli shock energetici, minore rischio di obsolescenza normativa e migliore attrattività per locatari e acquirenti, sia retail che corporate.
I fondi immobiliari Esg registrano tassi di occupancy mediamente superiori di 8-10 punti percentuali rispetto ai fondi tradizionali e mostrano una maggiore tenuta del valore nei momenti di volatilità dei mercati. Le banche, inoltre, riconoscono condizioni creditizie più favorevoli per gli sviluppi certificati secondo standard ambientali, con spread medi più bassi di 15-20 punti base.
